Mais-valias de habitação própria e permanente: o que saber?

Quando uma pessoa decide vender a sua casa, existem diversos passos burocráticos a seguir. Entre eles está a obrigatoriedade de declarar no IRS esse valor. Se na sequência da operação de venda tiver resultado uma menos-valia, o contribuinte não paga imposto. No entanto, se houver mais-valias, o contribuinte está sujeito ao pagamento de imposto. Saiba então como são tributadas as mais-valias de habitação própria e permanente.

Como é feito o cálculo das mais-valias de habitação própria e permanente? 

Pois bem, mais-valias são apuradas através de uma fórmula de cálculo que tem em conta os seguintes parâmetros: valor de venda do imóvel; valor da compra do mesmo; coeficiente da desvalorização da moeda; despesas com a aquisição e venda da casa; gastos relacionados com a valorização do imóvel. 

Fórmula de cálculo das mais-valias da venda de um imóvel: 

Mais-valias = Valor da Venda - (Valor da Compra x Coeficiente de Desvalorização) - Encargos Necessários para a Compra e Venda do Imóvel - Encargos com a Valorização do Imóvel 

Consideram-se como "encargos com compra e venda" são, por exemplo, os impostos, certificado energético ou comissões pagas à imobiliária. Sendo que estes encargos apenas se relacionam com o imóvel vendido.

Já os "encargos com a valorização do imóvel" todas as melhorias feitas após a aquisição que contribuíram para valorizar o imóvel. Podem ser usados para este fim obras realizadas nos 12 anos que antecederam à venda.

Se o valor apurado através desta fórmula de cálculo for positivo, significa que há mais-valias sujeitas a tributação. Neste caso, a regra geral dita que 50% do valor é englobado em conjunto com os restantes rendimentos do contribuinte e sujeito ao pagamento de imposto. 

Por exemplo, imagine que vendeu um imóvel que tinha comprado em 2010 por 200.000 euros. No entanto, no decorrer dos anos, fez algumas obras de melhoria na casa, com um custo total de 5.000 euros. Em 2020, vendeu esse mesmo imóvel por 250.000 euros.

Para saber qual o valor da mais-valia, além de subtrair os encargos com as obras (desde que tenha as faturas que comprovem esses gastos), pode ainda deduzir o valor dos impostos pagos aquando da aquisição da casa que vendeu. Em causa está o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o imposto de selo.

Para o ajudar neste cálculo, consulte esta calculadora de mais-valias que além de simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, vai ajudar a perceber qual o valor de imposto que vai pagar, caso não esteja isento. Esta será sempre uma estimativa, uma vez que o valor vai sempre depender de algumas variáveis, tais como: o total de rendimentos, o valor da mais-valia, mas também das despesas declaradas e comprovadas, entre outros fatores.

Em que situações existe a isenção do pagamento de mais-valias? 

Mesmo que tenha obtido lucro com a venda da sua casa, pode não ter de pagar imposto. Isto porque a legislação prevê algumas situações de isenção de tributação sobre este tipo de ganhos. 

• Reinvestimento na compra de uma habitação própria e permanente 

Se utilizar as mais-valias obtidas com a venda da casa de família na compra de uma nova casa destinada a habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, não tem de pagar imposto sobre as mesmas. Para isso, o contribuinte deverá indicar no IRS, no anexo G, a sua intenção de aplicar as mais-valias no futuro. Dessa forma, a sua tributação fica suspensa. 

Mas atenção: se apenas utilizar uma parte dos ganhos obtidos para a compra do novo imóvel, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor reinvestido. Se já comprou casa nova, mas ainda não conseguiu vender o imóvel antigo, não há problema: pode beneficiar desta isenção, desde que consiga vender a casa antiga até 24 meses após a compra do novo imóvel. 

• Imóveis adquiridos antes de 1989 

Estão, além disso, isentas do pagamento de imposto as mais-valias resultantes da venda de casas compradas, herdadas ou doadas antes de 1 de janeiro de 1989. 

• Isenção para pessoas com mais de 65 anos 

Os contribuintes com mais de 65 anos também podem ficar isentos do pagamento de mais-valias da venda de uma habitação própria e permanente. Contudo, para isso, terão de reinvestir o lucro num contrato de seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização. 

Se está a pensar em comprar uma casa e tem dúvidas sobre este tema, contacte a Habitazza e procure aconselhamento junto dos nossos profissionais. Garantimos acompanhamento em todos os passos e guiá-lo em todas as questões.